Print:

Onderwater-problematiek treft de hele economie

Paul de Vries, Woningmarkt Econoom

LinkedIn profiel

Interview met Paul de Vries

Paul de Vries: “De vraag is niet alleen hoeveel gezinnen onder water staan, minstens zo belangrijk is het om na te gaan welke groep het zwaarst is getroffen”. Paul de Vries is Senior Woningmarkteconoom bij de Rabobank. Zijn bank doet onderzoek naar de onderwater-problematiek. Tijdens het Hypotheken Event op 8 en 9 oktober 2014 presenteert hij de resultaten en geeft hij onder meer aan welke effecten de onderwaarde heeft op de woningmarktdynamiek.

Hoewel het onderzoek nog in volle gang is, kan De Vries nu al de conclusie trekken dat onder water staan niet alleen vervelend is voor de huizenbezitters zelf, maar ook impact heeft op de totale woningmarkt en zelfs op de gehele economie. “Je kan zeggen dat ‘slechts’ 25 à 30% van de woningen onder water staan, maar zo’n getal zegt op zich lang niet alles. Ga je kijken om welke gezinnen het gaat, dan zie je dat vooral jongere mensen – onder de 40 jaar – die in de periode 2005-2008 voor het eerst een woning hebben gekocht, het zwaarst zijn getroffen. Van deze groep heeft liefst zo’n 58% te maken met een hypotheek die hoger is dan de huidige waarde van hun woning. En dan hebben we over verschillen van € 25.000 à € 30.000.”

Zand in de raderen

“Het zijn juist deze gezinnen die normaal gesproken de dynamiek van de woningmarkt gaande houden. Zij zijn de belangrijkste groep doorstromers: ze verhuizen vaker dan bijvoorbeeld 55-plussers die net een huis hebben gekocht. Jonge gezinnen met bijvoorbeeld een kinderwens krijgen behoefte aan een iets grotere woning. Maar anders dan voorheen zitten ze nu vast aan hun huis, omdat ze met de opbrengst de hypotheek niet volledig kunnen aflossen.  Daardoor valt 18-26% van de vraag op de woningmarkt weg en dat heeft uiteraard consequenties voor de doorstroming en ook voor de huizenprijzen. Het duurt langer voordat het prijspeil weer op het oude niveau terug is en dat betekent weer dat de onderwater-problematiek langer aanhoudt.”

Als de restschuld werkt als zand in de raderen van de woningmarkt, waarom zijn banken dan niet wat soepeler met de financieringsmogelijkheden? “Het is een misverstand om te veronderstellen dat alleen de banken hun normen hebben aangepast”, reageert De Vries. “Hoofdzakelijk komen de aanpassingen voort uit Rijksbeleid. Je kan je inderdaad afvragen of de wetgever en in zijn spoor de toezichthouder niet te streng zijn geworden. Sinds 2013 laat het fiscale regime alleen nog annuïteitenhypotheken toe en elk jaar daalt de LTV-norm. Nu kan nog 104% van de waarde woning geleend worden en volgend jaar is dat 103%. Deze maatregelen zijn ongunstig voor de prijsontwikkeling. Zonder deze ingrepen zouden de woningen meer in prijs gestegen zijn dan nu het geval is en dat helpt de mensen van wie de woning onder water staat natuurlijk niet. Op dit moment bieden banken trouwens wel maatwerk aan voor financieren van de restschuld waardoor een hogere LTV dan 104% mogelijk is, maar de inkomenseis die het Rijk stelt, blijft de norm.”

Effect op economie

“We hebben een tijd gekend dat de huizenprijzen bleven stijgen en de mensen op grond van de meerwaarde hun hypotheekbedrag verhoogden”, gaat De Vries verder. “Dat gaf een impuls aan de Nederlandse economie. Die groeide extra hard. Nu zie je het omgekeerde. Mensen gebruiken het spaargeld dat zij hebben om extra af te lossen en als het kan springt de familie bij. Alleen blijkt uit de onderzoeken dat het juist niet de ‘onder water’-mensen zijn die extra aflossen. Dat betekent eigenlijk dat de economische groei aan alle kanten wordt afgeremd. Mensen moeten sparen om restschuld straks bij verkoop van hun woning te kunnen opvangen. Dat gaat om substantiële bedragen die zij niet kunnen uitgeven, maar moeten oppotten. Andere mensen maken gebruik van de mogelijkheid om extra af te lossen en familieleden besluiten daaraan hun steentje bij te dragen. Dat zijn allemaal beslissingen die remmend werken op de economische groei.”

Blijft de vraag hoe je deze problematiek doorbreekt. “Dat zou misschien kunnen als ons wordt toegestaan bij de hypotheekverstrekking wat meer maatwerk te bieden”, antwoordt Paul de Vries. “We zien dat vooral jonge mensen met de onderwater-problematiek hebben te maken. Vaak staan zij aan het begin van hun carrière, hebben grotere kans op promotie en die kun je op een verantwoorde manier wat meer rek in de financiering geven dan strikt is toegestaan. De vraag is dan hoe je de mensen aan de ene kant financieel afdoende kunt beschermen en ze aan de andere kant niet laat bungelen aan de strop van de restschuld als dat niet nodig is. Het is goed om hierover in gesprek te blijven met de AFM.”

Wij gebruiken cookies om IIR.nl gemakkelijk te maken. Bezoekt u onze website, dan gaat u akkoord met deze cookies meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten