Print:

Het hypotheekproduct van de toekomst 1

Tom van der Geest, Director

LinkedIn profiel

Van box 1 naar box 3

Klaas Knot suggereerde in de Volkskrant op oudejaarsdag dat het niet zo gek zou zijn om de eigen woning van box 1 naar box 3 te verhuizen. De maximale aftrek komt dan op 30% in de vorm van een vlaktax , in plaats van de nu voorziene 38% in 2041.

En de waarde van de woning wordt als een normaal vermogensbestanddeel gezien, uiteraard met een flinke vrijstelling. Hoe moeten we ons dit voorstellen?

In box 1 zitten momenteel vier componenten die met elkaar de fiscale dynamiek vormen rond de eigen woning:

  1. De aftrek van de rente en kosten van de financiering van de eigen woning, met een maximum van 51%, per jaar afnemend met een half procent tot 38% in 2041.
  2. De waarde van de woning, die momenteel niet meetelt als vermogenscomponent in box 3.
  3. Het eigenwoningforfait, dit jaar 0,75% van de WOZ-waarde voor woningwaarde tussen de € 75.000 en € 1.050.000, en daarboven 2,05% stijgend naar 2,3% in 2016. Het eigenwoningforfait is nooit hoger dan de aftrek. Effectief wordt de woningwaarde boven de € 1.050.000 volgend jaar tegen een vergelijkbaar tarief belast als andere vermogenscomponenten in box 3.
  4. De KEW- en SEW-regeling waarbij belastingvrij gespaard kan worden en het opgebouwde vermogen niet meetelt in box 3. Deze regelingen liggen ten grondslag aan de spaarhypotheek en de bankspaarhypotheek.

Bij een structurele herziening van de fiscale regels rond de eigen woning zullen alle vier de bovengenoemde elementen integraal bezien worden. Over de kansen op een nieuw systeem en de route daar naar toe straks meer.

Wanneer alle aspecten van de eigen woning naar box 3 verhuizen blijft er in mijn ogen een simpel systeem over. Aan de bestaande systematiek van box 3 wordt de hypotheek en de eigen woning toegevoegd, waarbij er een (extra) vrijstelling komt van de WOZ-waarde van de eigen woning, met een waarschijnlijk een maximum. Hoe hoog dat maximum zal zijn is moeilijk in te schatten en kan variëren van de huidige grens van € 1.050.000 tot bijvoorbeeld de toekomstige NHG-grens.

Nieuw is ook negatief vermogen in box 3. Ook dit zal waarschijnlijk gemaximeerd worden zijn, bijvoorbeeld tot de WOZ-waarde van de woning. Op de extra vrijstelling en het aftrekbare negatieve vermogen na, zijn de eigen woning en de hypotheek gewone vermogenscomponenten geworden, vergelijkbaar met een plezierjacht en een persoonlijke lening. Het eigenwoningforfait en de KEW/SEW-regelingen verdwijnen in mijn optiek. Ze passen niet meer in de relatief simpele opzet van box 3.

De impact van een dergelijke ingreep voor de huizenbezitter lijkt mee te vallen voor woningen tot € 250.000 en salarissen tot 1,5-2 maal modaal. Een eerste snelle berekening laat zien dat, zeker met lage hypotheekrentes, de ingreep slechts honderden euro’s per jaar kost. Maar voor huizen van 4 ton en meer kunnen de extra kosten voor de consument in de duizenden euro’s lopen, afhankelijk van de maximale hoogte van de extra vrijstelling. Er zijn ook nog andere situaties, overigens waar je niet direct aan denkt. Een consument met een woning van 7 ton, gefinancierd met een euribor +1 hypotheek en een paar ton spaargeld gaat minder belasting betalen.

Minder belastingaftrek voor de grote hypotheken zal gecompenseerd kunnen worden met een verlaging van belasting op inkomen. En dan kunnen de nieuwe fiscale regels gezien worden als onze implementatie van het gedachtengoed van de Franse econoom Piketty: het zwaarder belasten van vermogen.

Wat betekent dit voor de hypotheekproducten? Spaarhypotheken en bankspaarhypotheken zullen verdwijnen. De opgebouwde waarden aflossen op de lening en verder annuïtair aflossen is dan in veel gevallen een beter scenario. De verplichte annuïtaire aflossing, die we nu hanteren om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, past niet bij deze nieuwe opzet. De extra vrijstelling is gekoppeld aan de waarde van de woning en niet aan de financiering. Gedeeltelijke aflossingsvrije leningen en krediethypotheken passen veel beter in een model waarbij naar het totaal van schulden en bezittingen gekeken wordt. Het geeft ruimte voor een veel meer dynamische vorm van financieren in vergelijking met de huidige situatie.

Hoe groot is de kans dat een dergelijk stelsel er komt? Ten eerste worden de beslissingen hierover genomen op het Binnenhof en niet op het Frederiksplein. Ten tweede zijn Ingrijpende wijzigingen vaak moeilijk te nemen, meestal gaat het stapsgewijs. Maar het sneller en verder verlagen van het percentage waartegen de hypotheekrente maximaal kan worden afgetrokken en het introduceren van meer schijven in het eigenwoningforfait zijn slechts variaties op het thema. En het verhuizen van een spaarregeling van box 1 naar box 3 is ook al eerder vertoond. Wellicht zijn wijzigingen dichter bij dan we denken.
Tom van der Geest

Directeur Hypsotech Management Consultancy

Wij gebruiken cookies om IIR.nl gemakkelijk te maken. Bezoekt u onze website, dan gaat u akkoord met deze cookies meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten